历时66年，我国《民法典》终于诞生并自2021年1月1日起施行。

到时现行婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。

从《民法典》的调整范围看，《民法典》涉及个人、社会和国家，它的颁布实施，将对中国的政治、经济和社会发展产生深刻的影响。

如果说宪法重在限制公权力，那么《民法典》则重在保护私权利。《民法典》在总则部分开章明义提出“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受到法律保护，任何组织和个人不得侵犯”。在分则中进一步建立了保护人民人身权、财产权、人格权等私权利的系统规范，为个人能够正常行使和主张权利，免受不法侵害提供了全面的法治保障。

《民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则，其中400余条有实质性改动。

其中关于土地与房产方面，下面这些规定你要明白：

一是明确了建设用地使用权的设立原则。第三百四十六条规定：设立建设用地使用权,应当符合节约资源、保护生态环境的要求,遵守法律、行政法规关于土地用途的规定,不得损害已经设立的用益物权。

二是进一步明确建设用地使用权的续期问题。针对近年来社会民众普遍关心的住宅建设用地使用权到期如何续期以及续期是否缴费等问题，第三百五十九条规定：住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

也就是说，商品房70年的土地使用权到期后，土地的使用期限自动续期，这为保障群众“户有所居”吃下“定心丸”，大家不用担心未来房子会被收回。至于续期费用具体如何缴纳和减免，估计会在《城市房地产管理法》修改中进一步明确。

三是完善了农村集体产权保护制度。在土地征收时，以前农村村民住宅是作为地上物的一种来补偿的，《民法典》将农村村民住宅从地上物中独立出来作为征收客体，在原有的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿以及社会保障费用的基础上，增加村民住宅补偿费用作为法定的补偿范围，而且明确要及时足额支付。

这个规定体现国家对农村村民住宅财产权的重视，可能与之后农村村民住宅财产权的盘活、抵押处置等改革相呼应。

《民法典》还对土地承包经营权的相关规定作了完善，增加土地经营权的规定，并删除耕地使用权不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。同时明确农村集体建设用地和宅基地制度依照土地管理的法律规定办理。

四是完善不动产统一登记制度。进一步聚焦产权人合法权利保护，明确“因登记错误给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任，登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。同时，将新设立的“居住权”纳入不动产统一登记范围，规定设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

五是将“居住权”纳入用益物权的范围。明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，占有使用他人住宅，为“以房养老”等多主体供给、多渠道保障的住房制度改革提供法律保障。

众所周知，以前的物权法对于房子，有处置权，质押权，租赁权，收益物权等等，并没有居住权这个规定。

这个居住权怎么理解呢？

比如，如果你是老人，又没有什么收入，如果把房子卖掉了，那么住的地方就没有了，租房子住也不知道期限是多少，这个时候，你就可以找银行或者买房的人签订一份保障你居住权的合同，即房子出售给银行或者个人，但是在你有生之年，需要保障你自己的居住权，你可以一直住到房子里，直到自己走的那一天，居住权消灭，对方才能拥有你的房子。

再比如，如果房子是你的，但是因为子女不孝顺或者不方便，而有个大妈或者保姆来照顾你，你觉得对方对你的照顾非常好，那么你可以在你的房子里面给对方设立一个居住权，百年以后，对方可以有一个住的保障，但是对方不拥有房子的产权和处置权，也就是对方可以住，但是不能租和卖，这样也保障了子女的继承财产不受损失。

从上面两个案例可以看出，相比于之前的处置权和财产权，现在的居住权，处于两者之间，更多的是保障了居住人的权力，而弱化了房子的物权属性，体现的是以人为本。而且居住权是不能转让和继承的，除非当事人另有约定的，这也很好的保障了房子的产权和物权。

同时需要注意的是，居住权是高于物权的，也就是如果你买的房子里面有居住权备案的，可能会造成虽然买了房子，但是无法住进去的尴尬，这也是未来买房，需要重点关注到的地方，不光需要关注产权，还需要同时兼顾居住权。

附相关法律条文：