过去一二十年，中国“最吃香”的行业毫无疑问就是房地产。2000年房地产开发投资总额只有不到5000亿，但到了2019年这一数值已经变成了13.2万亿。20年时间，投资总额上涨了超过26倍。

与此同时，国内平均房价上涨了近5倍，其中一二线城市核心区域涨幅一度高达30倍不止。换句话说，如果只靠工资的话，想要买房，基本是不太现实的。以三线城市为例，目前新房的价格基本都上万块了，随着一套都要上百万，而人均工资只在3000-5000之间，就算不吃不喝只给个首付，都得5-8年的时间，才有可能买得上房。接下来还有装修，房贷等压力，所以，在买房这件事情上，让很多人望房兴叹。

但不买房也行不通，因为房子承载了除居住之外的太多东西，子女教育、年轻人结婚、父母养老、工作落户等等。同时，中国人骨子里对房子的占有情结，无房会有羞耻感，更会感觉比别人矮半截，买房毫无疑问已经成为数以万计人的终身奋斗目标。

所以，大家对于房子的看重，也产生出很多社会问题，比如子女为争夺父母房产打得头破血流，甚至是对簿公堂的各类奇葩新闻也屡见不鲜。

也因此国家对于这个现象正在出台一些新规，完善这些情况，在新规下，有3类房子无法继承。看到这里有人可能会觉得诧异，子女继承父母房产天经地义，怎么会有“不继承”的情况呢？我们不妨一起来了解下。

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一、设立了居住权的房子。

居住权的意思是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定设立。

换句话说，就是业主为其他人设立了对这套房子的权益，这个人就可以拥有这套房子的居住权，但不能将房子卖掉。

举个例子，有一些老人由于年老的时候没子女在外没办法照顾，一直以来都是保姆或者邻居照顾，后来老人走了，为了报恩，就把这套房子的居住权给了保姆或者邻居，让他们有的居住。因此，对于这种房子，孩子可以继承，但是不能出售，除非老人设立的居住权时期到了。

二、宅基地、老公房家属院无法继承

有一些从农村出来的小伙伴就知道，在老家有一些土地被建成房子，但这种房子，我们只有使用权，并没有产权，比如农村的宅基地或者城市的“老公房家属院”，这类房产没有办法办理过户，独生子女也不例外。

其实说白了，土地都是国家的，个人的话只能拥有使用权，而不是产权，因此对于上述房产，子女是没有办法继承过户的，只能享受继续使用的权利。

三、房产权是多人共有产权。

举个例子，一老人有一套房子，但名下有2个儿子，而老人一直和小儿子一同居住，5年后小儿子出门，留下老人跟大儿子一同居住。但老人担心身体不好，便早早地立下遗嘱，写明房产和遗产都归大儿子所有，5年后老人去世，大儿子跟小儿子因为遗嘱问题双双闹翻，这种情况下，房子是否真应该归大儿子所有呢？

根据《民法典》新规第六编第1122条，遗产指的是自然人死亡时遗留的个人合法财产。由于房产是老人夫妇的婚后财产，属于夫妻共有财产，老人妻子在去世后，属于老人妻子的房产应当按照第一顺序、第二顺序、第三顺序进行继承。

换句话说，老人的妻子去世后，这套房子的50%就应该先平分了，分别是老人、大儿子、小儿子，三人平分。所以，老人的房产权只有总房产权的2/3，大儿子和小儿子各占1/6，老人留下的遗嘱便是无效遗嘱，按照无遗嘱的第一继承人顺序继承，大儿子和小儿子都应该获得房产权的50%，并不是按遗嘱归大儿子单人所有。

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可以看到，这次的新规有很大进步，也充满了温暖的人性，尤其是首次引入居住权概念，现实中确实可以温暖很多常年付出的人的心灵。此外，更贴合人情和法律的新规，一定能积极有效化解家庭因分割财产而产生的各种矛盾，有利于促进家族内部的和谐、团结。

总而言之，在这个房产价值本身就较高的时代，作为子女，最好还是支持父母按照自己的意愿设立遗嘱，子女不必为了房产再争得不可开交了。